サラリーマン大家の実戦ノート

2棟目で止まる
サラリーマン大家へ。

融資・法人化・物件選定の答え合わせ

1棟目は買えた、2棟目で詰まった——そんな会社員大家のためのブログ。融資が通らない理由、法人化の判断軸、次の物件の選び方まで、実体験と数字をもとに書いています。

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13年満室だった築古アパートを引き継いで、私が確認したこと／しなかったこと

13年満室の中古アパートは本当に買いなのか。妻名義法人で2棟目を取得した私が、前オーナーの13年実績を確認した観点と、あえて確認しなかった部分、引き継いで数ヶ月の現実を正直に書きます。

融資戦略 2026年5月8日

物件価格8,300万のアパートに信金から8,500万のオーバーローン。差額200万は諸費用枠でしたが、それでも自己資金で約300万が動きました。仲介手数料・登記費用・火災保険など、2棟目取得時に実際にかかった諸費用の実額を内訳で公開します。

物件選定 2026年5月8日

2棟目を検討中のサラリーマン大家向け。空き家の築古戸建Aを契約後に業者へ転売して200万を手にした話と、戸建Bを土地値以下で取得して保有している話。50坪×26万円・75坪×10万円の数字で、土地値以下で買う判断軸とインカム・キャピタル・担保の意味を書きます。

副業禁止サラリーマンが妻名義法人を作ったあと、登記住所をバーチャルオフィスにするならどこか。実家運用1年の手間に音を上げて、改めてGMOオフィスサポート・METSオフィス・リージャスの3社を月額・拠点・登記可否・郵便転送まで比較しました。

税務・数字 2026年5月7日

副業禁止サラリーマン大家の妻名義法人、1期目で詰まったのは税理士選びと帳簿付けでした。ネット検索・紹介で迷走した末に知人税理士に落ち着いた理由と、会計ソフト課金せずスプレッドシートで回している運用のリアルを書きます。

運営・管理 2026年5月7日

副業禁止サラリーマン大家が2棟目アパートを取得したとき、管理会社の相見積もりを最初からスキップして売買業者にそのまま任せた判断軸を書きます。総合管理5.5%、3ヶ月運用してわかった連絡密の安心感と、水漏れ・蜂の巣対応のリアル。

副業禁止サラリーマンが妻名義法人を持ちかけたとき、妻に即決OKしてもらえた理由を書きます。家族会議で説得するより、日常のマネリテ仕込み（NISA・家計簿・本/YouTube）の方が効いた、という個人的な結論です。

税務・数字 2026年5月6日

副業禁止のサラリーマン大家が、個人と法人の2軸で物件運営する中でどう経費を計上しているか。個人ミニマム・法人集中の運用、按分の考え方、グレーゾーンを税理士に丸投げする判断軸を実体験で書きます。

物件選定 2026年5月4日

法人で2棟運営して年間CF約260万円。これを使わず内部留保に積めば、2.5年で次の物件の頭金500万円が作れる。築浅木造を狙う理由、融資期間を長く取る意味、節税より内部留保を優先する判断軸を、私の数字で書きます。