初心者は「勝つ」より「負けない」。人生初の内覧で4,000万を見送った私が学んだこと

不動産投資を始めようと人生で初めて内覧に行ったのは、駅近・築2年・4,000万の賃貸併用住宅。立地も出口も悪くなかった、それでもビビって見送った理由と、その経験が戸建A購入につながった話。

副業禁止の会社員として本業を続けながら、妻名義の合同会社で2棟目（築13年・木造10戸のアパート）を持っている「さる」と申します。

不動産投資を始めて何件か内覧してきましたが、人生で一番最初に内覧に行った物件のことは、今でも覚えています。

結論から言うと、その物件は買いませんでした。立地は良くて、出口（売却時の値持ち）もそこまで悪くなさそうだったのですが、初めてだったので、ビビった。それだけです。

ただ、今振り返ると、あのときビビって見送ったこと自体は失敗ではなくて、むしろそのあとに変えた行動のおかげで、今の戸建A・戸建B・アパートC（築13年・10戸）まで辿り着けたと思っています。

「最初の内覧でビビった」「金額を見て手が止まった」という方は、たぶん私と同じ場所に立っています。今回は、そのときの記録と、そこから何を変えて次に進めたかを書きます。

人生初の内覧は、駅近・築2年・4,000万の賃貸併用住宅だった

物件のスペックはざっくりこんな感じでした。

種別: 戸建（賃貸併用住宅。1階を自分で住んで、2階を貸す、みたいな構造）
築年: 当時で築2年（ほぼ新築）
価格: 約4,000万円
想定利回り: 5%前後
立地: 駅徒歩圏内、地方都市の主要エリア
見つけた場所: アットホーム

賃貸併用住宅というのは、自分が住むスペースと賃貸に出すスペースが同じ建物の中にある形式の戸建です。住宅ローン（自分が住む前提の低金利ローン）を引きやすくて、家賃収入でローン返済の一部を賄える、というのが売りの商品。

当時の私は「自分が住みながら賃貸に出せたら、家賃でローンが軽くなって、いずれ完済できれば資産が残る」と素朴に考えていました。雑誌や本でよく出てくる「不動産投資の始め方」みたいなロジックそのままです。

立地は申し分なかったし、築2年なので大きな修繕も当面はかからない。利回り5%は今の私からすると低いですが、当時は「ローン金利1%台で借りて5%回るなら、まあ悪くないのでは」と思っていました。

そして実際に内覧に行きました。

立地も出口も悪くなかった、それでも見送った2つの理由

内覧自体は、特に問題を感じませんでした。新築同然なので、外壁も内装もきれい。日当たりも悪くない。営業の方の説明も丁寧で、嫌な感じは全然なかった。

それでも私は、見送りました。

理由は2つあります。

理由1：4,000万という金額にビビった

これが正直、一番大きかったです。

自分が一括で払うわけではなく、住宅ローンを引いて買う前提でしたが、それでも4,000万の借金を背負うということ自体に、手が震えた。

会社員として年収は1,000万前後ありましたが、これまでの人生で「数千万円を一気に動かす」経験なんて一度もなかったわけです。住宅ローンの審査が通る／通らない以前に、自分の頭が「4,000万」という数字を受け止めきれていない。

「これで失敗したら、人生終わるんじゃないか」というのがリアルな感覚でした。

理由2：相場感がまったくなかった

もう1つは、これが本当に「4,000万に見合った物件なのか」を判断する基準が、自分の中になかったこと。

築2年・駅近・4,000万・利回り5%。この数字の組み合わせが、その地域・その種別の中でどのくらいのポジションにあるのか、私はまったく知らなかった。

営業の方は「立地が良いので、出口でも値持ちします」と言っていたし、それは多分本当だったと思います。でも、私の中に比較対象になる他の物件がなかった。

「初めて見た物件で『これは安い』『これは高い』を判断するのは、初めて行ったラーメン屋で『日本一』を決めるくらい無理筋だな」と、内覧から帰ってきて思いました。

ビビった理由を2つに整理しましたが、実態としては**「金額が大きい × 相場感ゼロ」という掛け算で、判断不能になった**というのが正しい表現です。

見送ったあとに変えた2つの行動

ここからが、今振り返ると重要だったところです。

「ビビって見送った」で終わりだったら、たぶん私は今も大家になっていません。見送ったあと、自分なりに2つの行動を変えました。

行動1：ポータルサイトを毎日周回するようになった

それまでは「気が向いたときに楽待やアットホームを覗く」くらいだったのを、毎日決まった時間に物件サイトを開くようにしました。

最初は何を見ればいいのか分かりません。とりあえず、

自分が買えそうな価格帯（500万〜2,000万くらい）
戸建中心
利回り10%以上

くらいの条件で、エリアを広めに取って、出てくる物件をひたすら眺める。

これを2〜3ヶ月続けると、「あ、この立地でこの築年でこの価格なら、利回りこのくらいになるな」が頭の中で勝手に計算できるようになる。相場感とはこれのことだったか、と腑に落ちました。

これは、誰かの本を読んで身につくものではなくて、自分の目で物件を見続けないと作れない感覚だと、今でも思っています。

行動2：知人ルートで不動産関係者を紹介してもらった

並行して、自分の周りで不動産業界に近そうな人に「物件探してます」と声をかけました。

直接の知人にいなくても、知人の知人くらいまで広げると、誰か1人か2人は接点が出てきます。私の場合は、知人から地場の不動産関係の方を紹介してもらえて、そこから「業者でも一般の人にも出回らない物件」「業者間で先に流れる物件」の話を聞けるようになった。

ポータルサイトに載る前の物件情報が来るようになるのは、相場感ができたあとに効きました。相場感がない状態で紹介を受けても判断できないので、順番としては「まずポータル周回」→「次に紹介ルート」が正解だったと思います。

物件紹介で支払った費用については1棟目で紹介料を200万払った話に別途書いていますが、ここでは省略します。

戸建Aで「ビビらなかった」のは、土地値以下だったから

このあと、私は戸建Aを買うことになります。価格帯は4,000万からは大きく下がり、利回りは10%を超える物件でした。

戸建Aを内覧したとき、最初の4,000万のときのような「手が震える感覚」はありませんでした。理由はシンプルで、土地の価格が相場より明らかに安かったからです。

その地域の土地値（公示地価や近隣の取引事例）を調べると、建物価値をゼロと見なしても、土地だけで購入価格を上回っている状態だった。

つまり、最悪の場合でも、建物を取り壊して土地として売却すれば、購入額くらいは回収できる計算になります。「もし入居がつかなくても、建物がボロボロでも、土地で逃げられる」という安心感が、私にとっての最大のブレーキ解除でした。

土地値以下で戸建を買う考え方は、土地値以下の築古戸建を買うという発想で詳しく書いています。

最初の賃貸併用4,000万・利回り5%は、土地値で買い戻せる物件ではなかった。新築プレミアム（築浅という付加価値）が乗った価格で、利回りも低い。立地は確かに良かったけれど、それは「逃げ道」ではなく「攻め道」の価値で、初心者の私が出口で頼れる安全マージンではありませんでした。

初心者は「勝つ」より「負けない」を優先しろ

ここが今回一番伝えたい話です。

不動産投資を始めようとする人の多くが、最初に「いい物件を買って勝ちたい」と考えます。私もそうでした。立地・築年・利回り・ローン条件、全部を高い水準で揃えた物件を狙いがちです。

でも、最初に意識すべきは「勝つ」じゃなくて、**「負けないこと」**だと、今ははっきり思います。

万一空室が続いたら、何ヶ月持ちこたえられるか
万一売却するとしたら、いくらで売れるか
万一物件が壊れたら、保険でカバーできるか

この「万一」が3つとも答えられる物件だけが、初心者にとっての負けない物件です。4,000万の賃貸併用は、立地は良かったけれど、空室時のキャッシュフロー余力も、出口の最低保証も、自分の中で計算できていませんでした。

逆に戸建Aは、利回り10%超で月々のキャッシュフローに余裕があり、土地値以下で出口の床（最低価格）も読めた。「負けない」が成立していたから、ビビらずに買えた。

物件を選ぶ軸については1棟目を買うときに決めた物件選定の軸にもまとめていますが、結局それも「負けないライン」の言語化です。

今あの賃貸併用が目の前に出てきたら買うか？

最後に、当時の物件が今もう一度目の前に出てきたら、私は買うかどうか。

今でも買わないと思います。

理由は2つあって、

利回り5%は、今の自分のキャッシュフロー戦略には合わない（最低でも10%欲しい）
賃貸併用は「自分が住む」と「賃貸に出す」の両方を兼ねるので、出口で売るときに買い手が限定される（純粋な投資家には売りにくく、住む人には賃貸部分が邪魔になる）

ただ、当時の判断材料で「ビビって見送った」のと、今の判断材料で「合わないから見送る」のは、まったく違うものです。

当時の私は、見送る理由を言語化できていませんでした。「なんとなく怖い」で見送って、それは結果的に正解でしたが、再現性はゼロでした。

今は、「なぜ買うか／なぜ買わないか」を毎回言葉にするようにしています。これができるようになったのは、毎日サイトを周回した数ヶ月と、戸建A・戸建B・アパートCの3棟を通じた検討と判断の積み重ねがあったからです。

まとめ：人生初の内覧でビビっても、それは始まりに過ぎない

長くなりましたが、今回のまとめです。

人生初の内覧（4,000万・賃貸併用）は、立地も出口も悪くなかったが、ビビって見送った
ビビった理由は「金額の大きさ」と「相場感ゼロ」の掛け算
見送ったあと、「ポータル毎日周回」と「知人ルートの紹介」で相場感を作った
戸建Aは土地値以下だったので、ビビらず買えた
初心者は「勝つ」より「負けない」を優先したほうがいい

最初の内覧でビビるのは、たぶん多くの人が通る道です。大事なのは、ビビった理由を放置せず、相場感を作るための行動に変換すること。私はそれをやってよかったと、今でも思っています。

物件を見るときの具体的なチェックポイントは、内覧で外さない4つのチェックポイントにまとめています。あわせてどうぞ。

相場感を作るために、まず資料請求から始めるという手もある

物件を毎日見続けるのが一番ですが、最初は「どこを見ればいいか」「どんな提案を業者がしてくるか」のサンプルが少ないと、サイトを開いても情報が頭に入ってきません。

私の場合はサイト周回と知人紹介で進めましたが、もし今ゼロから始めるなら、複数社の資料を一度に取り寄せて比較するのは、相場感を作る最短の方法だと思います。

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無料で取り寄せできるので、「ビビらないための材料集め」として早めに動いておくのは悪くないと思います。