戸建・アパート20件以上を内覧してきた私が、内覧で外さない4つのチェックポイント

副業禁止サラリーマン大家が戸建・アパート20件以上を内覧した経験から、削り込んで残った4つのチェックポイント。ハザードマップ・建物の致命傷・水回り・駐車場の見方を実体験で書きます。

副業禁止の会社員として本業を続けながら、妻名義の合同会社で2棟目（築13年・木造10戸のアパート）を持っている「さる」と申します。

私は不動産投資を始めてから、戸建とアパートを合わせて20件以上の物件を内覧してきました。区分マンションは一度も見ていません。戸建中心、アパート何件か、という偏った経験です。

20件も見ると、最初の頃に「あれもこれも」と細かく見ていたチェックリストは、だんだん削れていきます。**「全部見るより、致命傷だけ外さない方が早い」**という感覚が出てくる。

今回は、20件以上を見たうえで、最終的に**「ここだけは絶対に外さない」**と私が残した4つのチェックポイントを書きます。築古戸建・アパートを狙っているサラリーマン投資家の方の参考になれば。

結論：私が削り込んで残した4つの軸

先に結論を書きます。

ハザードマップ（内覧前にWeb上で済ませる）
外壁のひび割れ・雨漏り跡・床のたわみ（建物の致命傷）
水回り3点（風呂・キッチン・トイレ）（リフォーム代の主犯）
駐車場台数（地方都市は車がないと話にならない）

この4つで判断して、20件以上を見送り・即決を繰り返してきました。実際に取得まで進んだのは2棟（戸建1棟＋アパート1棟）、契約後に業者へ流したのが1棟（戸建A）。残りは内覧か書類段階で見送っています。

「内覧で見るべきポイント100選」みたいなリストを最初は信じていましたが、100個見るのは時間と気力の浪費でした。4軸に削ったあとの方が、判断は速くなったし精度も上がった——というのが個人的な結論です。

① ハザードマップ：内覧前のWeb確認で半分は弾ける

20件以上内覧して、いちばん効いたチェックはハザードマップです。これは内覧現場ではなく、内覧に行く前にWebで済ませる作業です。

確認するのは、

水害ハザード（洪水・内水・高潮）
土砂災害警戒区域
地震・液状化リスク
津波浸水想定

これらは国土交通省の「重ねるハザードマップ」や自治体のWebサイトで無料で見られます。物件の住所を入れるだけで色分けマップが出てくる。赤・黄・白の3色で、おおまかな災害リスクが視覚的に判別できます。

なぜハザードマップを最優先にしているか

理由は3つあります。

ひとつ目は、買ったあとに変えようがないこと。建物の劣化は修繕で直せますが、立地の災害リスクは買ってからでは変わりません。買う前に把握しておかないと、保険料設計や入居者リスクの読みが全部ずれます。

ふたつ目は、火災保険料に直撃すること。水害ハザードの赤エリアの物件は、水災補償を付けると保険料がぐっと上がります。築古戸建の利回りは年5〜10%のレンジで設計するのに、保険料が想定より年数万円多く出ると、CFが薄くなる。

3つ目は、出口で買い手が嫌がること。将来売却するときに、ハザード情報の説明義務があります。買い手が銀行融資を組もうとしたとき、ハザード赤エリアだと評価が下がるケースもある。私自身、出口前提で物件を見るので、ここを最初に把握しておきたい。

私のライン：「赤エリアでも収益性と保険でカバーできるなら買う」

注意点として、私は「ハザード赤エリア＝即見送り」とは決めていません。

私が法人で保有している築13年木造アパート（10戸）は、実は水害ハザード赤エリアにあります。買う前にハザードマップで把握したうえで、それ以上に収益性が高いと判断して取得しました。具体的には、

利回り10%・太陽光収入付きで毎月のCFが厚い
満室稼働13年の運営実績（前オーナー時代の話は「13年満室だった築古アパートを引き継いで、私が確認したこと／しなかったこと」に書きました）
火災保険は水災補償を厚めに掛けることで、リスクは保険でヘッジ

この3点で「ハザード赤」を上書きできる物件だと判断しました。

私の判断軸はこういう順番です。

ハザードマップで色を確認（赤・黄・白）
赤・黄なら、保険料の上振れを織り込んでもCFが残るか試算
収益性が上振れ後の保険料を吸収して余りあるなら買う
収益性が薄い赤エリア物件は見送る（保険でヘッジしてもCFが薄くなりすぎる）

「赤エリアだから見送り」ではなく、「赤エリアの上乗せコストを収益性が吸収できるか」で判断する。これが20件以上見てきた私の現実的なラインです。

物件選定の軸そのものは「不動産投資で失敗しない物件選びの軸｜収益と出口の2点だけ見ればいい」に2軸でまとめましたが、その2軸を満たすかどうかの前提情報として、ハザードマップを買う前にWebで確認しておくと、保険料試算とCF試算の精度が上がります。

② 外壁のひび割れ・雨漏り跡・床のたわみ：建物の致命傷チェック

ハザードマップで足切りして現地に着いたら、最初に見るのは建物の致命傷です。築古戸建・アパートで「これがあったらアウト」というポイントを、20件以上の内覧で3つに絞り込みました。

外壁のひび割れ

外壁の表面的な汚れや塗装の剥がれは、修繕で対処できる範囲です。塗装し直せば見た目は戻る。

問題は構造に影響するひび割れです。

大きな縦割れ：基礎や柱の動きで発生している可能性
横方向のひび割れ：壁体内の構造に問題があるサイン
角部のひび割れ：地震や地盤沈下の痕跡の可能性

外壁を一周してこれらのサインが見えたら、買う前に建築士か業者に見てもらわないと判断できない物件、と分類しています。表面の汚れと構造の致命傷は区別する必要があります。

雨漏り跡

雨漏り跡は、室内のいくつかの場所で見つかります。

天井のシミ（特に出隅・入隅の角）
壁紙の浮き・剥がれ（窓まわり・外壁との取り合い部分）
押入れ・天袋の天井（見えにくい場所ほど隠れがち）
小屋裏（屋根裏）の梁（点検口があれば必ず開ける）

雨漏りは、表面を直しても原因を断たないとまた出る性質のものです。「壁紙を貼り替えただけ」の物件は、内覧では綺麗に見えても、数年で同じ場所に染みが浮いてくる。これは買ったあとに直そうとすると、屋根全面の補修になることが多くて、100万単位の出費になる。

床のたわみ

歩いて床がフワフワする、明らかに傾いているのが感じられる物件は、シロアリ被害か根太・大引きの腐食を疑います。

築古戸建で床のたわみがある物件は、床下の土台がやられている可能性が高い。これも表面のフロアを貼り替えただけでは直らず、土台から組み直す大工事になります。費用は100万〜200万コース、規模によってはそれ以上。

致命傷3点のうち1つでも引っかかったら？

私の場合、3点のうち1つでも明確に出ている物件は、即見送りです。

築古戸建の「ボロさ」と「致命傷」は別物です。クロスの剥がれや畳の汚れは、リフォームで取り戻せる。でも外壁の構造クラック・雨漏り・床のたわみは、表面リフォームでは対処できない。**「直せるボロさ」と「直せないボロさ」**を分けるのが、致命傷チェックの目的です。

③ 水回り3点：リフォーム代の主犯

ここがいちばん見送り判定に効きます。

20件以上内覧してきて、私が最終的に「ダメだ」と判断した物件のほとんどは、水回りが理由でした。具体的には、

風呂（ユニットバスではなく、タイル張りの在来工法で配管も劣化）
キッチン（コンロが2口未満、シンクの腐食、レンジフード故障）
トイレ（和式、もしくは古い洋式で配管劣化）

この3点が全滅レベルだった物件は、リフォーム費用が一気に膨らみます。

水回り3点全交換のリフォーム費用

ざっくりの相場感ですが、

ユニットバス交換：80万〜120万
システムキッチン交換：60万〜100万
トイレ交換：15万〜30万

合計で200〜300万円は普通に必要です。配管や床下に問題が見つかれば、ここに50〜100万が乗ってきます。

しかも、これは最近かなり高くなっている感覚があります。資材費・人件費の上昇で、数年前のリフォーム本に書いてあった金額より、現場の見積もりは確実に上振れている。

「どんな入居者層に貸すか」で許容ラインが変わる

水回りリフォームは、最終的にどんな入居者層に貸すかで金額が変わってきます。

単身ファミリー向けの低家賃帯：最低限の機能でOK（ユニットバス1418・コンロ2口・洗浄便座）
ファミリー向け・家賃高め帯：見た目もそれなりに（システムキッチン・浴室乾燥・タンクレストイレ）

私の戸建Bは前者の路線で、入居者が長年セルフ修繕してきた家庭だったので、引き継いだ時点で水回りリフォーム費用はほぼ発生していません。これは「内覧なしオーナーチェンジの戸建を450万で買った話」でも書きましたが、「入居者がどう使ってきたか」で水回りの寿命がまったく変わります。

水回りで判断するときの私のルール

私は内覧時に、こう判断しています。

3点とも生活できるレベルで残っているなら、当面は触らない（CFを優先）
1点だけ全滅なら、その1点だけ交換のコストを見積もる（30万〜100万）
3点とも全滅なら、よほど物件価格が安くない限り見送り

「3点全滅でも、土地値以下で買えれば取り返せる」という議論はあります。実際、業者は水回り全滅の物件を仕入れて、フルリフォームしてから貸し出す or 売却する戦略を取ります。でもそれは業者の話で、個人サラリーマンが手を出すと、リフォーム業者の選定から見積もり比較まで何ヶ月もかかる。本業がある身では、その時間コストが致命的です。

業者が群がる物件にサラリーマンが手を出すと重い、という話は「業者が群がる物件は素人には重い｜契約後に流した戸建Aと紹介料200万の話」に書きました。水回り全滅の戸建も、同じ構造です。

④ 駐車場台数：地方都市は車がないと話にならない

最後の軸は、駐車場の確保です。

地方都市の戸建・アパートで、駐車場が足りない物件は致命的に集客が落ちます。電車・バスの本数が少なく、車がないと買い物にも病院にも行けないエリアで、駐車場ゼロや1台しか取れない物件は、入居者層が極端に絞られる。

必要台数の目安

私の中の目安はシンプルです。

単身向け（1Kや1LDK）：最低1台
二人以上（2DK以上、戸建）：最低2台（夫婦で1台ずつが標準）

この「最低」を割っている物件は、よほど駅や商業施設に近くて車不要の立地でない限り、見送ります。

駐車場の確認は「台数」だけでは足りない

20件見て学んだのは、駐車場は台数だけでなく出入りのしやすさも大事だということです。

道路から駐車場までの段差（軽自動車しか入れない物件は意外と多い）
隣地との境界ギリギリで切り返しが必要（運転に自信がない入居者が嫌がる）
道路の幅員と駐車場の角度（狭い道路に直角駐車だと毎日ストレス）
冬季の積雪・凍結（坂の上に駐車場がある物件は冬に苦しむ）

ここは内覧時に実際に自分の車で駐車してみるのがいちばん早いです。私はいつもレンタカーか自家用車で内覧に行くので、現場で切り返しの感覚を確認しています。「2台停められる」とチラシに書いてあっても、実際に停めるとドアが開けられないレベルの物件は普通にあります。

削り込んだ4軸で、判断は早くなった

20件以上見て削り込んだ結果、私の内覧スタイルはこう変わりました。

内覧前にハザードマップでWeb確認（5分で済む）
現地に着いたら外壁・床・水回りの致命傷を15分で見る
駐車場で切り返しをして10分で確認
トータル30分以内で判断

「あれもこれも見なきゃ」と思っていた頃は、1件の内覧に1時間以上かけて、結局判断できないまま帰る、ということが多かった。致命傷4軸に絞ったあと、判断のスピードと精度が両方上がったのが、私の最大の変化です。

物件は星の数ほどあります。1件にかけられる時間を絞らないと、本業と物件運営の両立が崩れる。「全部見る」より「致命傷だけ外さない」——副業禁止サラリーマンの内覧スタイルとして、これがいちばん回ります。

まとめ：4軸の優先順位

最後に、私の4軸を優先順位順にまとめます。

ハザードマップ：内覧前のWeb確認、赤・黄エリアは保険料上振れを織り込んでCFが残るかで判断
建物の致命傷：外壁のひび・雨漏り跡・床のたわみのいずれかが明確なら見送り
水回り3点：3点全滅は見送り、1点だけならコスト見積もり、全機能維持なら当面放置
駐車場：単身向け1台/ファミリー向け2台が最低ライン、実車で切り返し確認

「内覧で何を見ればいいか」に迷っている方は、まずこの4つに絞ってみてください。慣れてくると、現地に着いてから30分以内で「行ける／見送り」の判断ができるようになります。本業のあるサラリーマン大家にとって、判断スピードは利回りと同じくらい重要です。

土地値以下で買う判断軸そのものは「築古戸建を土地値以下で買う判断軸｜利回りより出口を先に計算する」に、銀行が融資する物件と投資家が買いたい物件の違いは「銀行に売買投資には融資しないと言われた話」に書きました。内覧で4軸を満たす物件を見つけたあと、融資と出口の論理を重ねるとさらに精度が上がります。

複数業者から物件情報を集めたい方へ

20件以上の内覧経験から言えるのは、1社だけに頼ると候補物件のバリエーションが偏ることです。複数業者から定期的に物件情報をもらえる関係を作ると、ハザード・致命傷・水回り・駐車場の4軸で弾いた残りの「行ける物件」に出会う確率が上がります。Oh!Ya（オーヤ）の一括資料請求なら、複数社の物件情報をまとめて取り寄せられるので、初期の情報収集の窓口として使えます。

属性に合った優良企業の無料面談から始めたい方には、勝つための不動産投資ドットコムも選択肢です。複数社と話して自分の路線（地方一棟・都心区分・地方戸建など）を固めると、内覧の精度も上がります。