CFを積み上げて次の物件を買う｜年200万CF→2.5年で500万の頭金戦略

副業禁止の会社員として本業を続けながら、妻名義の合同会社で2棟目を持っている「さる」と申します。

法人で2棟目を買って1年。次に考えているのは、当然ですが3棟目をどう買うかです。

3棟目を買うために、いま私が走らせている戦略はシンプルで、いまの2棟が生み出すCFを、使わずに法人内に積み続けること。これだけです。

「それで足りるの？」と言われそうですが、ざっくり計算すると、2.5年で500万円の頭金が作れる。これがどこから出てくるのか、私の物件の数字で書きます。

結論：CFを内部留保に積めば、2.5年で次の頭金は作れる

先に結論を整理します。

私の現在のCFは、個人の戸建（年12万）＋法人のアパート（年254万・太陽光込み）＝ 年間約266万円。これを「使わずに法人内に残す」設計にしているので、

• 1年：266万円
• 2年：532万円
• 2.5年：665万円

という積み上がりになります。保守的に運営費の上振れや修繕積立を見越して年200万円ベースで見積もっても、2.5年で500万円は確保できる。これが3棟目の頭金になります。

CFを「使う」前提で考えると、生活費に消えて頭金は永遠に貯まりません。「使わない」前提に切り替えた瞬間、3棟目への時間軸が一気に見える——これが私の現時点の答えです。

私の現在のCF構造

数字を整理します。

物件	名義	月CF	年CF
築古戸建（450万円）	個人	約1万円	約12万円
築古アパート（8,300万円・10戸・太陽光込み）	法人	約21万円	約254万円
合計	-	約22万円	約266万円

それぞれの物件のCF内訳は、

• 築古戸建（内覧なしオーナーチェンジ450万）：家賃5万・返済4万・月CF1万
• 築古アパート（表面利回り10%の中身）：満室家賃830万、経費160万、空室損58万、ローン返済458万、太陽光100万、税引前CF254万

に書いた通りです。派手さはないですが、地方の地方都市で築古を回すなら、これくらいの数字が現実的なラインです。

ここで重要なのは、法人のCF254万円は法人内に積み上がるということ。私個人の口座には流れていません（節税より融資評価優先で、役員報酬を取らない設計にしているため）。

つまり、法人の現預金が毎年200〜250万円ずつ増えていく構造になっています。

法人税を払ってもCFは積める

「節税しないと頭金が貯まらないんじゃないか」と思う人もいると思います。実際、私も最初はそう考えていました。

ただ、信金の担当者から節税しすぎると次の融資が出にくくなるという指摘を受けて、方針を変えました。節税で利益を圧縮するより、税金を払って利益を残したほうが、結果的に次の融資が通りやすい。

法人税を払った後の手残りで考えると、

• 税引前CF：年間約254万円（アパート分）
• 法人税（実効約23〜25%）：約60万円前後
• 税引後CF：約190〜200万円

戸建の年CF12万円も合わせると、税引後ベースでも年200万円以上は内部留保として積み上がる。これで2.5年回せば500万円。3棟目の頭金として十分なラインです。

なぜ築浅木造を狙うのか

3棟目で次に狙っているのは、築浅の木造アパートです。「築古10戸を買ったばかりなのに、なぜ築浅？」と思われるかもしれません。

理由は1つ。融資期間を長く取りたいから。

木造の法定耐用年数は22年。築古（築13年）の場合、残耐用年数は9年しかなく、銀行によっては融資期間が9年に制限されます。月々の返済が重くなって、CFが薄くなる構造です。

私の2棟目アパートは、信金の担当者が粘ってくれて25年の融資期間を組めましたが（2棟目融資の経緯）、これは正直「奇跡的な条件」です。普通は耐用年数内に近い期間しか出ない。

築浅木造（築5年以内など）なら、

• 残耐用年数が17年以上ある
• 融資期間を20〜25年で組みやすい
• 月々の返済が軽くなる
• CFが厚くなる

CFを最大化したいフェーズで築浅を狙うのは、融資期間で稼ぐ戦略です。表面利回りは築古より低くなりますが、手残りの厚さで勝負する設計に切り替える。

融資期間が長いと、CFが厚くなる仕組み

具体的に数字で書きます。

たとえば購入価格5,000万円・年間家賃500万円（表面10%）の物件があったとします。

ケースA：築古・融資期間15年・金利2.5%

• 月々返済：約33万円
• 年間返済：約400万円
• 年間家賃から経費・空室損を引いて手残り想定：約100万円→ 返済差引で実質手残りはほぼゼロ

ケースB：築浅・融資期間25年・金利2.5%

• 月々返済：約22万円
• 年間返済：約270万円
• 年間家賃から経費・空室損を引いて手残り想定：約100万円→ 返済差引で実質手残り約230万円

同じ物件価格・同じ金利でも、融資期間が10年違うだけで年200万円の差が出ます。これが「築浅木造で融資期間を長く取る」戦略の核心です。

築古の魅力は土地値・出口・利回りの数字ですが、CFを積み上げて拡大していくフェーズでは、築浅のほうが武器になる場面があります。

CFを「使う」のではなく「積む」設計

ここが、CF積上戦略のいちばん大事な部分です。

不動産投資の発信を見ていると、「CFで生活費が回る」「副業の安定収入になる」という話が多い。これは正しいのですが、生活費に使うとCFは消えるんです。

私は本業の給与で家計が回るので、不動産投資のCFを生活費に流す動機がありません。だから、CFは法人内に全部積む設計にしている。

具体的には、

• 法人から私個人への役員報酬はゼロ
• 法人から妻への役員報酬もゼロ
• 法人の現預金は次の物件の頭金 or 修繕積立として待機
• 個人の戸建のCF12万円も、修繕費の自己積立として手をつけない

これで、CFが「使えるお金」ではなく「投資の弾」として法人にロックされる状態を作っています。

家計の組み方によってこれが成立するかは変わりますが、副業禁止サラリーマンで本業給与が安定している人にとっては、この設計はかなり強いと思います。

2.5年で500万、5年で1,000万、その先のシナリオ

CF積上を5年・10年スパンで見ると、シナリオが見えてきます。

2.5年後：3棟目購入

• 法人内現預金：500〜650万円
• 3棟目を頭金500万円で購入（融資2,000〜3,000万円規模）
• 全保有物件のCF：年300〜400万円に増加

5年後：4棟目購入

• 法人内現預金（3棟目購入後の残り＋新規CF積上）：500万円
• 4棟目を頭金500万円で購入
• 全保有物件のCF：年400〜500万円に増加

10年後：6〜8棟目を視野

• CFの積上加速で、頭金作成のスピードが上がる
• 月CF：50〜80万円規模
• 資産規模：3〜5億円

これは机上の試算で、実際は空室・修繕・金利上昇・市況の変化が入ります。シナリオ通りに進む保証はゼロですが、「CFを積めば次の物件が買える」という構造は、ちゃんと作っておけば崩れません。

目標：資産1億・月CF100万まで

私の現時点の目標は、保有資産1億円・月CF100万円です。年間CF1,200万円ベース。

いまの2棟（戸建450万＋アパート8,300万＝合計約8,750万）から、もう1棟築浅を足せば、資産規模1億円は射程に入る。月CF100万円は、いまの月22万円から拡大していくので、4〜5棟目で見えてくるラインです。

このゴールに向けて、

• CFを積む（節税より内部留保）
• 築浅を狙う（融資期間を伸ばす）
• 信金との関係を続ける（月1訪問）
• 物件情報の質を高める（業者ネットワーク）

を毎月コツコツ回しています。派手な拡大ではなく、CFと信用を積む地道な戦略——これがサラリーマン大家の現実的なスケール戦略だと、いまは思っています。

注意点：CF積上だけでは足りない場面もある

最後にフェアな話も書いておきます。

CF積上戦略は強いのですが、これだけだと足りない場面が3つあります。

1. 銀行が「自己資金の出処」を聞いてくる

法人内で積み上げたCFは、決算書を見れば内部留保として確認できます。ただ、銀行によっては「個人の自己資金も用意できますか？」と聞いてくる場面がある。個人側の現金も並行して残しておく必要があります。

2. 想定外の修繕で消える可能性

築古アパートを持っていると、突発的な修繕（給排水設備・屋根防水・パワコン交換など）でCFがゴッソリ消えるリスクがある。私の場合、太陽光のパワコンが10〜15年で交換時期に来るので、9年以内に**パワコン4台分（160万円）**が飛ぶ可能性が織り込み済みです（太陽光アパートのリアル）。

3. 金利上昇のリスク

変動金利で借りているので、金利が1%上昇すると、月々の返済が数万円増える。これは積み上げたCFを直接食う形になる。金利上昇シナリオでも回るかを試算しておくのが大事です。

これらを踏まえると、**「CF積上＝確実に頭金が貯まる」ではなく、「CF積上が回るように運営をコントロールし続ける」**のが正確な表現かもしれません。

まとめ：CFは使うものじゃなく、次の弾を作るためのもの

サラリーマン大家にとって、CFの扱い方は次の拡大が止まるか進むかの分岐点です。

CFを使う設計：

• 月22万円が生活の足しになる
• 心理的な安心感はある
• でも次の物件の頭金は永遠に貯まらない

CFを積む設計：

• 月22万円は法人内にロック
• 生活費は本業給与で回す前提
• 2.5年で次の物件の頭金が確保できる

どちらが正しいかではなくて、自分が「拡大するのか・止めるのか」をどこで決めるかの話です。私は拡大を選んでいるので、CFは全部積む。これだけ。

これから2棟目以降を狙う方は、いまのCFを「使うお金」と見ているか「積むお金」と見ているか、一度自分に問い直してみてください。設計が変わると、3棟目までの時間軸がガラッと見えます。

物件選定の判断軸は「不動産投資で失敗しない物件選びの軸」に、信金との関係構築は「信金と月1で会い続けたら変わったこと」に、節税と融資評価のバランスは「節税しすぎると次が買えない」に書いてあります。あわせて読んでもらえると、CF積上戦略を回すための周辺知識が一通り揃います。

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築浅木造の物件は、レインズに上がる前に業者間で動くことが多いです。複数の不動産投資会社から一括で資料を取り寄せておけば、検討対象の温度感が掴めます。

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