不動産投資で失敗しない物件選びの軸｜収益と出口の2点だけ見ればいい

物件を買うときに何を見るか、と聞かれると、人によって答えが全然違う。

利回りを見る人、築年数を見る人、エリアを見る人。情報商材やセミナーでは「これさえ押さえれば大丈夫」という指標が次々と出てくる。

私はそういった情報を一通り調べた上で、結局「2つの軸だけ見ればいい」という結論に落ち着いた。

毎月の収益が出るか。出口で利益が取れるか。

シンプルすぎると思われるかもしれないが、この2点から外れた物件を掴んだとき、後悔することになる。実体験も含めて書いていく。

私が物件選びで使う2つの軸

最初に結論を書く。

軸①：毎月のキャッシュフローがプラスになるか 軸②：出口で損しない価格で買えているか

この2つを両方満たす物件だけを買う、というルールで動いている。どちらか一方でも欠けていたら基本的に見送る。

なぜこの2点なのか。それぞれ説明する。

軸①：毎月のキャッシュフロー

私の目標は年間100万円のキャッシュフローだ。

月に換算すると約8万3千円。1棟で達成しようとすると難しい物件も多いが、複数棟積み上げることで現実的な数字になる。

「キャッシュフロー」という言葉は定義がふわっとしていることが多いので、私の定義を書いておく。

家賃収入 − ローン返済 − 管理費 − 固定資産税（月割）− 修繕積立（月割）= キャッシュフロー

表面利回りや実質利回りではなく、手元に残る金額で判断している。利回りは10%でも、ローンの返済条件次第でキャッシュフローはほぼゼロになることがある。

築古戸建Bの場合

個人名義で保有している築古戸建Bを例に出すと：

• 購入価格：約450万円
• 家賃収入：月5万円
• ローン返済：月4万円
• 月のキャッシュフロー：約1万円

月1万円というのは決して大きい数字ではない。これ1棟だけで生活できる話ではない。

ただ、この物件には「出口」がある。それが軸②の話につながる。

軸②：出口で損しない価格で買う

私が理想とする物件の条件は3つある。

売ってよし。持ってよし。建て替えてもよし。

どの選択肢を取っても損しない物件を買う、ということだ。

「買ってすぐ売っても諸経費込みでプラスになる価格」というのが私の基準で、これをクリアしていれば最悪の事態（資金が必要になって手放さないといけない局面）が来ても傷は浅い。

これは守りの発想であり、同時に攻めの発想でもある。割安で仕込んでおくことで、保有しながら含み益が乗る状態を作れる。

築古戸建Bの出口

月CF1万円という地味な数字の物件でも、出口の話をすると印象が変わる。

• 購入価格：約450万円
• 土地の実勢販売価格：500万円以上

購入時点で含み益が乗っている状態だ。建物は古くてもゼロ評価でいいとして、土地だけで売っても50万円以上のプラスになる計算になる。月1万円受け取りながら、土地の含み益も持つ。これが「売ってよし、持ってよし」の状態だ。

実例：築古戸建Aで出口を先取りした話

もう一つ、より出口の話が分かりやすい実例を紹介する。

法人を設立する前の話だ。岡山市内のある地区の築古物件を1,000万円で購入した。保有してキャッシュフローを取ろうと考えていたが、取得してしばらくして「すぐに買いたい」という業者が現れた。

提示された価格は1,200万円。

諸経費を引いても100万円以上のプラスが出る計算だった。悩んだが、売ることにした。

一点、副業禁止の制約があるため、この売却益は個人ではなく法人に利益を落とす形で処理した。法人が窓口になることで、個人の副業規定に抵触しない形を維持している。

この経験で改めて実感したのは、「買値が適正かどうか」が出口の選択肢を決めるということだ。1,000万円で買った物件が1,050万円でしか売れないなら、諸経費を考えるとマイナスになる。でも1,200万円で売れるなら、保有し続けることも売却することも両方が選べる。

選択肢の多さが、投資の安全性につながる。

この軸で見送った物件の特徴

2つの軸を持つようになってから、見送る物件の共通点が分かってきた。

「利回りは高いが出口が見えない物件」

地方の過疎エリアで表面利回り15%、というような物件は一見魅力的に見える。でも、出口を考えると買い手が限られる。売ろうとしたときに値が付かない可能性が高い。キャッシュフローが出ていても、物件の価値が下がり続けるなら最終的にはマイナスになる。

「価格が高くてCFがほぼゼロの物件」

都市部の新築や築浅物件で、フルローンを組むとキャッシュフローがほぼ出ない、というケースもある。値上がり期待で保有するならまだ理解できるが、私は「今も稼いでいる物件」が欲しい。手元にお金が残らない物件は、私のスタイルには合わない。

2軸に当てはめると見え方が変わる

物件を見るときの視点を変えると、同じ物件でも評価が変わる。

物件	CF	出口	判断
地方築古・利回り15%・過疎エリア	◎	×	見送り
都市近郊・利回り8%・土地値割れなし	△	◎	検討
築古戸建B・利回り13%・土地含み益あり	○	◎	購入

利回りだけで判断すると、過疎エリアの15%物件が一番よく見える。でも出口を加えると、評価は逆転する。

まとめ

物件選びの軸を複雑にする必要はない。

毎月のキャッシュフローがプラスか。出口で損しない価格か。

この2点を満たす物件だけを積み上げていけば、少なくとも「大きく負ける」可能性は下がる。

私は今のところ、この軸で選んだ物件に後悔はない。築古戸建Aは売却益を法人に落とし、築古戸建Bは月1万円のCFと含み益を持ちながら保有している。

派手な話ではないが、これが私の「失敗しない物件選び」の実態だ。

次の物件を探すときも、この2軸から外れたら買わない。それだけを守っていくつもりだ。