2棟目の融資をどう引いたか｜地銀との交渉と法人名義切り替えの実際
2棟目は法人名義で取得した
1棟目（区分マンション）は個人名義で取得しました。当時は法人化のことはあまり考えておらず、まず1件買ってみることが目的でした。
2棟目のアパートを検討し始めたタイミングで、税理士から「このタイミングで法人を作った方がいい」とアドバイスをもらい、物件取得と法人設立を同時進行で進めることにしました。
なぜ法人名義にしたか
理由は主に3つです。
- 所得分散による節税：個人だと所得が増えるほど税率が高くなる。法人なら役員報酬として分散できる
- 経費の幅が広がる：法人の方が経費として認められる範囲が広い
- 融資の組み方：法人と個人で別々に融資枠を使えるケースがある（金融機関による）
ただし法人化にはコストもかかります。設立費用・税理士費用・法人住民税（赤字でも発生）などを考えると、年間家賃収入が一定規模以上になってからの方が合理的です。
どの金融機関に相談したか
2棟目は地方銀行にアプローチしました。1棟目で取引のある信用金庫とも話しましたが、法人設立直後という点でハードルが高く、最終的には別の地方銀行で実行しました。
地方銀行を選んだ理由
- プロパー融資（保証協会なし）で長期・低金利が期待できる
- 担当者との関係構築ができれば、次の融資でも動いてもらいやすい
- 法人の決算書が1期分もない状態でも、事業計画書と担保評価で動いてくれるケースがある
交渉で意識したこと
融資交渉で担当者に伝えたのは以下の点です。
- 物件の収益性：満室想定利回り・実質利回りの数字を具体的に
- 自己資金の厚さ：頭金の割合と、残余資金（手元流動性）の説明
- 返済原資の説明：家賃収入だけでなく、本業の収入も含めた返済能力の提示
- 出口戦略：売却時の想定価格と、その根拠
「この物件を買いたいから融資してほしい」ではなく、「この物件はこういう理由でリスクが低く、返済は確実にできる」という話の組み立てを意識しました。
法人設立と融資の連動タイミング
法人を設立してから融資実行まで、実際には約3ヶ月かかりました。
- 物件の買付証明を提出
- 合同会社を設立（法務局への申請〜登記完了まで約2週間）
- 法人口座を開設（審査に1〜2週間）
- 金融機関に事業計画書・物件資料を提出
- 審査・現地調査
- 融資承認・契約・実行
物件が売れてしまうリスクがあるため、売主との信頼関係をつなぎながらスケジュールを管理するのが一番神経を使いました。
まとめ
2棟目の融資は、個人→法人への切り替えという変化があったため、1棟目より準備と時間がかかりました。ただ、法人化を先にやっておくことで3棟目以降の選択肢が広がったと実感しています。
融資の詳細（金利・期間・頭金割合）については、金融機関や時期によって大きく変わるため、参考程度にとどめてください。