2棟目の不動産投資、融資はどう通したか実体験

2棟目の融資が通ったとき、正直「本当に通るんだ」と思った。

それまで別の物件で2回、融資を断られていた。最初の断りは「物件の収益性が基準に合わない」、2回目は「現状の借入状況を考えると難しい」というような説明だった。どちらも丁寧な言い方ではあったが、要は「無理です」ということだ。

2回断られると、さすがに自分の属性や投資スタンスを疑い始める。本当に融資が通る日は来るのか、と。

それでも諦めなかったのは、地元の信用金庫との関係を粘り強く続けていたからだ。今回はその経緯を、数字も含めてできるだけリアルに書いておく。

購入した物件の概要

物件のスペックはこうだ。

• 構造・築年数: 木造・築13年
• 戸数: 10戸
• 所在地: 地方都市
• 購入価格: 8,300万円
• 総事業費: 8,900万円（諸費用込み）
• 表面利回り: 10%

築13年という年数は、木造融資において一つのハードルになる。木造の法定耐用年数は22年なので、残耐用年数は9年しかない。融資期間を残耐用年数に合わせる金融機関だと、9年ローンになってしまい月々の返済が重くなりすぎて収支が成り立たない。

だから最初から「どこが融資してくれるか」ではなく、「耐用年数を超えた融資期間を組んでくれる金融機関はどこか」を考えて動いた。

なぜ信用金庫を選んだか

地方の不動産投資において、信用金庫（信金）は重要な選択肢だ。信金は地域密着型の金融機関で、メガバンクや都市銀行と違い、本部の画一的な審査基準だけで判断するのではなく、担当者や支店の裁量が比較的大きい。

私が選んだのは、物件所在地の近くに支店を持つ地元の信金だった。理由は単純で、「物件エリアをよく知っている」ことと、「以前から関係があった」ことの2点だ。

実は1棟目（個人名義で購入した築古の戸建て）の購入時にも、この信金の窓口に相談に行ったことがある。そのときは融資には至らなかったが、担当者と顔つなぎができていた。この積み重ねが、後になって効いてくる。

最初は「難しい」と言われた

2棟目の物件を具体的に検討し始めた段階で、担当者に相談した。

反応は「難しいですね」だった。

理由はいくつかあった。築年数と残耐用年数の問題、購入金額の規模感、そして私自身の年収・属性との兼ね合い。担当者レベルでは「支店内で通せるかどうか自信がない」というニュアンスだった。

ここで引いてしまえばそれまでだ。ただ私は、「担当者が難しいと思っている」と「銀行として否決する」は別の話だと考えていた。担当者の権限では難しくても、本部が判断すれば別の結論が出ることがある。

「本部に持っていってもらえませんか」と頼んだ。

本部稟議が動いた

担当者は快く動いてくれた。

物件の収益性、私のこれまでの返済実績、地域の賃貸需要——それらをまとめた資料を作り、本部への稟議を上げてもらった。稟議とは、金融機関内部で融資の可否を審議する手続きのことだ。支店レベルでは判断できない案件を、上位組織に判断を委ねる流れになる。

結果として、融資承認が下りた。

融資条件はこうなった。

• 融資金額: 8,500万円
• 金利: 2.5%（変動）
• 融資期間: 25年
• 自己資金: 500万円

木造・築13年に対して25年の融資期間が組めたのは、担当者が粘ってくれたからだと思っている。残耐用年数の9年を大きく超えた期間設定は、支店の裁量だけでは難しかったはずだ。

2回の否認から学んだこと

今振り返ると、最初の2回の否認にも意味があった。

1回目に否認された物件は、収益性の計算が甘かった。表面利回りだけを見て、空室リスクや修繕費を過小評価していた。2回目は物件自体は悪くなかったが、当時の私の属性と借入総額のバランスが良くなかった。

どちらも「その時点の私には早かった」案件だったと今は思える。

融資というのは物件だけで判断されるわけではない。物件・借り手の属性・金融機関との関係性、この3つが揃ったときに初めて通るという感覚がある。

私の場合、1棟目の戸建て運営で返済実績を積み、信金の担当者と関係を作り続けたことが、2棟目の承認につながった。

地方都市×信金という組み合わせのリアル

東京や大阪の物件ではなく、地方都市の物件を選んだことで、融資先の選択肢は絞られる。大手のアパートローン専業ローンや、積算評価を重視するような金融機関は、地方の物件に対してシビアなことが多い。

その代わり、地元の信金や地銀は「その地域の賃貸需要」を肌感覚で知っている。物件のエリアが彼らにとって「馴染みのある場所」であることが、審査においてプラスに働くことがある。

地方で不動産投資をするなら、地元金融機関との関係構築は戦略のひとつだと思っている。

まとめ：融資は「関係」と「粘り」で動く

今回の経験で感じたのは、融資は一発勝負ではないということだ。

• 1棟目の運営で返済実績を作る
• 金融機関の担当者と継続的に接点を持つ
• 「難しい」と言われても本部稟議まで持ち込む

この3つが重なって、2棟目の融資が動いた。

2回否認されたことも、無駄ではなかった。あの経験があったから、物件の見方が変わったし、金融機関との交渉の仕方も変わった。

3棟目に向けてはまた別の戦略が必要になる。そのあたりも、追々書いていくつもりだ。